É preciso muito cuidado ao decidir se tornar fiador em contrato de locação. Com base na jurisprudência da corte, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que as fiadoras que não participaram da fase de conhecimento da ação renovatória podem ser incluídas no polo passivo do cumprimento de sentença, respondendo por todas as obrigações fixadas no julgamento da demanda – inclusive pelo aluguel determinado judicialmente, e não apenas pelo valor que havia sido proposto pelo locatário na petição inicial.

A demanda teve origem em ação renovatória de locação comercial, na qual a empresa locatária propôs a redução de 30% no valor do aluguel – de R$ 17 mil para cerca de R$ 12 mil –, alegando o aumento da concorrência, a queda da lucratividade e o elevado custo de manutenção do ponto.

A locadora não se opôs à renovação do contrato, mas requereu o aumento do aluguel. O valor foi fixado pelo juiz em R$ 31 mil por mês, com base no laudo pericial. Encerrado o processo, a locadora deu início ao cumprimento de sentença contra a locatária e suas fiadoras para receber as diferenças de aluguel e os honorários advocatícios.

Recorrentes alegaram que a fiança se limita ao valor proposto

O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) considerou que a declaração das fiadoras concordando com a renovação do contrato, juntada à ação renovatória, foi suficiente para permitir sua posterior inclusão no polo passivo do cumprimento de sentença, ainda que não tenham participado da fase de conhecimento.

Ao STJ, as fiadoras alegaram que a declaração dada na renovatória gera uma obrigação de fiança limitada ao valor sugerido na petição inicial, de modo que não poderiam ser responsabilizadas pelo aluguel muito mais alto fixado judicialmente.

Lei exige declaração do fiador para o início da renovatória

A relatoria do recurso, ministra Nancy Andrighi, lembrou que o artigo 513, parágrafo 5º, do Código de Processo Civil de 2015 (CPC/2015) impossibilita a inclusão do fiador na fase de cumprimento de sentença quando ele não tiver participado da fase de conhecimento.

“Nos termos do disposto na legislação processual civil, não é possível a modificação do polo passivo com a inclusão, na fase de cumprimento de sentença, daquele que esteve ausente à ação de conhecimento, sem que ocorra a violação dos princípios da ampla defesa e do contraditório”, complementou a magistrada ao também citar a Súmula 268 do STJ.

Porém, a relatora destacou que o caso analisado é peculiar por se tratar de ação renovatória de locação comercial. Nessa situação, apontou, a Lei do Inquilinato estabelece documentos específicos que devem instruir o processo, entre eles a indicação do fiador – ou de quem o substituir na renovação – de que aceita os encargos da fiança.

 “Tal especificidade é determinante para a solução da controvérsia em questão, pois tal declaração atesta a anuência dos fiadores com a renovação do contrato, de forma que se deve admitir que sejam incluídos no cumprimento de sentença, ainda que não tenham participado do processo na fase de conhecimento”, afirmou a ministra.

Anuência do fiador diz respeito à obrigação que será fixada na sentença

Quanto ao fato de ter sido estabelecido valor locatício superior ao pleiteado na ação renovatória, Nancy Andrighi observou que a manifestação do fiador que acompanha a petição inicial busca garantir, na verdade, a obrigação que surgirá após o julgamento da demanda.

Ao negar provimento ao recurso, a relatora, citando precedente da Sexta Turma do STJ, salientou que “o encargo que o fiador assume não é o valor objeto da pretensão inicial, mas sim o novo aluguel que será arbitrado judicialmente”.

Leia o acórdão do REsp 1.911.617.

Fonte: STJ